STANDARD LEVETIDSBETRAGTNING
Qustodians er Ejendomsadministration beliggende i Aarhus, Århus

STANDARD LEVETIDSBETRAGTNING SOM GRUNDLAG FOR DDM

 

Restlevetiden for en ejendom er lig med ejendommens "dele" og deres evne til at fungere efter hensigten.

Har en "del" en restlevetid på eks. 10 år, mens andre "dele" har en levetid på 20 år, så er ejendommens restlevetid 10 år.

 

Restlevetiden for ejendommens "dele" er lig med delenes funktionsduelighed. (funktionen kan blandt andet være at yde modstand mod brugsmæssige- og klimatiske påvirkninger). Hver enkelt del har dermed en eller flere funktioner. Hvis kvaliteten af en af disse funktioner ikke er tilstrækkelig, så reduceres brugernes muligheder for at anvende ejendommen efter hensigten.

DYNAMISK EJENDOMSSERVICE

"slut med de kortsigtede bugetter for ejendommen"

Vi inddeler funktionsduelighed i fire kvalitetsniveauer.

Det giver de bedste forudsætninger for at vurdere delenes varierende behov på en økonomisk ansvarlig og afbalanceret måde.

 

Det gør samtidig, at indsatsen på de enkelte "dele" kan reguleres individuelt. (eks. kan den funktion, der kun har 10 år tilbage, serviceres på anden vis end andre funktioner. På den måde forlænges "delens" restlevetid og passer i højere grad til ejendommens øvrige levetider på 20 år.)

 

DE FIRE KVALITETSNIVEAUER:

 

Niveau A. Fremstår som nyt (99%-85% funktionsdueligehed)

 

Niveau B. Fremstår som brugt (84- 50% funktionsdueligehed)

 

Niveau C. Fremstår som slidt (49 -21% funktionsdueligehed)

 

Niveau D. Nedbrudt / Nedslidt / U-acceptabelt (20%-1% funktionsdueligehed)

 

Serviceindsatser i niveau A. har en anden karakter end indsatster i niveau C. De er typisk mindre krævende, men oftere forekommende. Det er de fordi, det typisk kræver mindre at opretholde funktionsdueligheden, når dele er nye. (eks. skal nyt murværk kun i mindre omfang tilses de første mange år.  Herefter kan det blive nødvendigt med årligt tilbagevendenede serviceindsats).  

 

Ejendommens modstandsevne kan optimeres ved at anvende kvalitetsprodukter i selve byggefasen og ved at vedligeholde ejendom i faste intervaller efter ibrugtagning.

 

Slid og ælde sker naturligt på baggrund af brugsmæssige- og klimatiske påvirkninger. Modstandsevnen vil derfor altid forringes, som tiden går. Hvis ejendom ikke vedligeholdes, vil levetiden reduceres hurtigere, fordi modstandsevnen mod påvirkninger svækkes. 

 

For at få den mest homogene, retvisende og anvendelige levetidsbetragtning på hver "del", så anskuer vi ejendommens "dele" individuelt ud fra fire perspektiver. På den måde kvalitetssikrer vi, at alle relevante funktioner indgår i levetidsbetragtningen for hver "del".

Levetidsbetragtningerne for de individuelle perspektiver er forskellige, men samtidig er de afhængig af hinanden. Vi beregner derfor den samlede levetid på baggrund af de individuelle betragtninger og deres sammenhæng.

Illustrationen viser, at en ejendoms levetid er forskellig alt efter, hvilket perspektiv den ses ud fra. Samtidig viser illustrationen også, hvordan vi kobler levetidsbetragtninger med vores kvalitetsniveauerne.

Teknisk perspektiv 

Fokus er på, hvornår modstandsevnen overfor aktuelle brugs- og miljøpåvirkninger ikke længere er tilstrækkelig til at opfylde de oprindelige funktioner.

 

Vi anslår denne levetid på baggrund af to værdier. (referencelevetid og fagfaglig vurdering på stedet).

 

Funktionelt perspektiv

Fokus er på, hvornår funktionen ikke længere er tidsvarende. Vi anslår denne levetid på baggrund af to værdier. (referencelevetid og fagfaglig vurdering på stedet).

 

Æstetisk perspektiv

Fokus er på, hvornår forhold der vedrører mode og livsstil ikke længere er tidsvarende. Vi anslår denne levetid efter samtaler med ejeren.

 

Økonomisk perspektiv

Fokus er på, hvornår service og mindre reparationer bliver for dyrt, set i forhold til ressourceforbrug og ejers ønsker.

 

Vi beregner den sandsynlige levetid for dette perspektiv. I beregningen indgår to værdier (referencelevetid og fagfaglig vurdering).

 

Beregningsmetoden kaldes “Elementmetoden” (Aarseth og Hovde, 1999) og bygger videre på principperne fra den succesive kalkulationsmetode anvendt til beregning af projektomkostninger ved nybyggeri. Derudover laves en kontrolberegning baseret på “ISO faktormetoden” (International Organization for Standardization, 2000; 2001; 2002). (se dette eksempel hvor den økonomiske levetid er beregnet til 55 år) CASE nr. 1

 

Vi bruger det økonomiske perspektiv som den retvisende levetidsindikator. 

 

Vi bruger det til at forudsige hvornår ejendom eller dele heraf skal genoprettes eller udskiftes, så det igen fremstår som nyt. (tidspunktet bør ligge inden for “20%-1%” rammen - se billeder til venstre).

 

Det økonomiske perspektiv bruger vi også til sammenholde en´ejendoms betragtninger med andre ejendommes betragtninger.

 

Dette fælles udgangspunkt er nødvendigt, hvis en værdifuld sammenligning skal kunne udføres. Spørgsmål som, hvor mange penge bruger andre på serviceindsatser? og hvorfor kan de gøre sådan, når vi skal gøre sådan? kan ikke besvares, hvis ikke betragtningerne er ensartet. Det kræver ensartede betragtninger, hvis der skal dykkes målrettet ned i detaljerne efterfølgende.

Illustrationen viser. hvordan vi bruger et, to eller tre af levetidsperspektiverne til at beregne en aktuel status for, hvor en ejendom er levetidsmæssigt set ud fra det økonomiske perspektiv.

Rådgivning og Sparring
Ejendomsadministration

Vi tilbyder altid en uforpligtende og gratis dialog med dig om dine tanker og behov. Vi arbejder professionelt med alle henvendelser.  

 

Kan vi ikke selv løse opgaven, så har vi et bredt netværk, som vi gerne bringer i spil. 

 

/Nikolaj B. Schmidt - CEO / Founder

Copyright© 2024 Qustodians Ejendomsadministration - Privatlivspolitik